Quando è lecito non pagare l’affitto?

Quando posso rifiutare di pagare l’affitto?

Il canone di locazione è dovuto quando si vive in una casa in affitto, e questo vale sia per l’affitto abitativo che per quello commerciale.

Tuttavia, in alcuni casi il mancato pagamento del canone è giustificato dalla legge: in sostanza, esistono situazioni in cui il codice civile autorizza l’affittuario a non corrispondere il canone, purché sussistano condizioni rigorose che lo giustificano in tale inadempimento contrattuale.

Ma in quali casi è possibile rifiutare di pagare l’affitto?

In che casi, in sostanza, il codice civile ci autorizza a non pagare l’affitto senza per questo incorrere in un inadempimento contrattuale?

La disciplina è contenuta nell’articolo 1460 del codice civile, che contiene l’istituto della “eccezione di inadempimento”.

Essa si può applicare anche al mancato pagamento dell’affitto, giustificando quello che altrimenti sarebbe un grave inadempimento del contratto. Ma vediamo in quali casi è possibile non pagare l’affitto giustificatamente.

Non pagare l’affitto: cosa dice la legge nel caso in cui l’appartamento sia inservibile.

Nel caso in cui le condizioni dell’appartamento siano estremamente malmesse, ovvero in cui l’appartamento si trovi in cattivo stato, è possibile sospendere il canone di locazione.

Secondo la giurisprudenza, rientra nell’ipotesi di eccezione di inadempimento il caso in cui l’appartamento si trova in pessimo stato: mancando totalmente la prestazione del locatore, ovvero quello di consegnare l’immobile in uno stato di abitabilità, l’appartamento è inservibile e di conseguenza il locatario può legittimamente non corrispondere il canone.

Attenzione però perché questa interpretazione ha anche un risvolto nei confronti del locatario. Ad esempio, la giurisprudenza ha riconosciuto il dovere di pagare il canone a fronte del locatario che permaneva all’interno del locale inabitabile; in sostanza, se sono presenti vizi molto gravi nell’immobile ma il locatario persevera nell’abitarvi senza pagare il canone, secondo i giudici questa è la dimostrazione che l’appartamento non è completamente inservibile.

Inagibilità

Se si riesce a dimostrare che l’appartamento è inservibile, ovvero in condizioni di inagibilità, si dimostra di conseguenza che non c’è proporzione fra le due prestazioni contrattuali (pagamento del canone e utilizzo dell’immobile).

Nel concetto di inagibilità rientrano casi gravi: secondo la giurisprudenza, la presenza di macchie sulla parete non è sufficiente per sospendere l’affitto, ma la presenza di muffa che rende insalubre l’ambiente, ovvero la presenza di impianti elettrici non a norma e quindi rischiosi, la mancanza di riscaldamento, il mancato funzionamento della cisterna dell’acqua sono ipotesi che permettono di usufruire dell’eccezione di inadempimento.

In sostanza, l’eccezione di inadempimento deve essere esperita secondo buona fede, non si può evitare di pagare l’affitto semplicemente perché ci sono problemi all’interno dell’appartamento, se gli stessi non sono tali da rendere inagibile la casa.

Quando posso rifiutare di pagare l’affitto

La clausola limitativa della proponibilità di eccezioni

Attenzione inoltre, che alcuni contratti di affitto contengono una clausola limitativa della proponibilità di eccezioni (ai sensi dell’articolo 1462 del codice civile).

Questo articolo impedisce di sospendere il pagamento in caso di eccezioni, permettendo ovviamente all’inquilino di proporre eccezioni di fronte al giudice, ma dovendo prima pagare l’affitto o comunque il canone.

Se questa clausola è presente nel vostro contratto, dovete corrispondere il canone e poi sollevare eventualmente la questione di fronte a un giudice per la tutela delle vostre ragioni.

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