Sfratto per morosità, la guida
Sfratto per morosità: ecco la procedura quando l’inquilino non paga
Il vostro inquilino non paga l’affitto da mesi e vi state chiedendo se e come potete tutelarvi ? Nonostante i numerosi solleciti, l’affittuario (rectius il conduttore) non paga il canone e continua a rimanere in casa e voi non avete idea di come fare a farlo uscire. Ecco per voi una guida sulla procedura di sfratto per morosità per ottenere il rilascio del vostro immobile in maniera legale.
Sfratto per morosità: come ottenere il rilascio del vostro immobile
Andiamo a scoprire insieme tutto l’iter legale per ottenere il rilascio del vostro immobile a seguito della procedura di sfratto per morosità.
Sfratto per morosità: come intraprendere l’iter
La procedura di sfratto per morosità può essere intrapresa dal vostro legale di fiducia anche dopo una sola mensilità non pagata dal vostro inquilino. Quindi prima di decidere di iniziare lo sfratto, tenete bene in considerazione i rapporti con il conduttore: vi ha sempre pagati e si trova in un breve momento di carenza di liquidità? E’ un inquilino serio?
Se inizia a non pagarvi praticamente da subito e non ha ragioni valide per aver saltato la mensilità, allora vi conviene iniziare immediatamente la procedura di sfratto: tenete in considerazione, infatti, che si tratta di procedure che richiedono dei tempi non immediati, per questo vi conviene intraprenderla prima possibile.
Il vostro inquilino, infatti, diventa moroso già dal primo affitto non pagato o anche dopo non aver pagato gli oneri accessori, come le spese condominiali o le utenze, per almeno due mensilità. Il ritardo deve perdurare per almeno 20 giorni, quindi la procedura vera e propria potrà iniziare il 21esimo giorno dell’inadempienza (ad esempio, la data di pagamento del canone da contratto è il 2 del mese: potrete iniziare la procedura il 23 p-v-).
Per iniziare lo sfratto è essenziale porre in essere un atto che è di prassi, anche se non obbligatorio sto parlando della “diffida legale”. Si tratta di una lettera inviata dal vostro avvocato nella quale diffida, per l’appunto, il vostro inquilino ad adempiere la propria obbligazione (cioè a pagarvi i canoni o gli oneri accessori), in un termine che in genere è di 15 giorni, avvisandolo che in caso contrario si procederà per vie giudiziali.
Perché inviare tale diffida se non è obbligatoria? In genere si spera che, con la “minaccia” di intraprendere azioni legali e di mettere a suo carico anche le spese di quella procedura, l’inquilino si decida a pagare il canone.
La fase successiva è quella giudiziale : il vostro legale redigerà l’atto di citazione per la convalida di sfratto, che verrà notificato all’inquilino moroso dall’Ufficiale Giudiziario.
Nell’atto viene indicato il giorno della prima udienza per la convalida.
Il conduttore potrà decidere di andare in udienza o meno. Nel secondo caso, il giudice procederà con la convalida, attraverso il quale verrà intimato al conduttore di abbandonare l’immobile e fisserà un termine per iniziare la procedura di esecuzione forzata, mediante Ufficiale Giudiziario.
Se il conduttore decide, invece, di andare in udienza, egli potrà:
– decidere di pagare i canoni e le spese di giudizio
– chiedere un termine di grazia per pagare i canoni – termine concesso in caso di particolari condizioni disagiate.
Qualora i canoni non venissero pagati comunque, il giudice procederà con la convalida di sfratto in seconda udienza e a dare i termini per l’Esecuzione Forzata.
L’esecuzione forzata per il rilascio di immobile
Questa parte finale dell’iter inizia con il precetto: si tratta di un atto attraverso il quale l’avvocato intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro 10 giorni, altrimenti si procederà con l’esecuzione forzata. Trascorso tale termine, si notificherà la “monitoria di sgombero”, dove si notifica all’inquilino la data dell’esecuzione forzata.
Se non riesce a mandare via l’inquilino entro tale data, perché ad esempio, l’inquilino non vi si fa trovare, si darà un ulteriore termine – scelto a discrezione dell’Ufficiale – trascorso il quale si andrà ad aprire con l’ausilio di un fabbro. A quel punto l’immobile sarà finalmente tornato in vostro possesso.
Il termine di grazia per sanare la morosità
L’inquilino sfrattato può chiedere al Giudice del Tribunale (alla prima udienza) di evitare lo sfratto pagando all’udienza stessa tutti i canoni dovuti (oltre alle spese legali) ; in alternativa può farsi concedere un termine massimo di novanta giorni (tre mesi) entro cui pagare dimostrando l’attuale situazione di difficoltà.
In quest’ultimo caso il giudice rimanda la convalida di sfratto per tre mesi e rinvia ad altra udienza per verificare se il conduttore abbia effettivamente pagato.
Il termine di grazia si applica solo agli immobili ad uso abitativo, non è possibile richiamarla per gli immobili ad uso commerciale (negozi, ecc..) o professionale come come stabilito dalla Corte Costituzionale con ordinanza 14 dicembre 2001 n° 410
Art. 55 legge locazioni
Termine per il pagamento dei canoni scadutiLa morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri condominiali può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato..
